Tư vấn chọn thang & chi phí

Đối với tòa căn hộ cho thuê, thang máy là hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ thuận tiện của người thuê ở các tầng cao và đến thời điểm tòa nhà có thể đưa vào khai thác.

Hai rủi ro tài chính thường gặp là thang hoàn thành chậm làm lùi thời điểm bắt đầu thu tiền thuê, và thang ngừng hoạt động khi tòa nhà đã có người ở. Cả hai có thể được hạn chế nếu các nội dung liên quan được làm rõ ngay từ khi lựa chọn đơn vị thực hiện. Dưới đây là 5 câu hỏi Minh Tâm đề nghị chủ đầu tư làm rõ, kể cả đối với chính chúng tôi.

Các nội dung cần làm rõ trước khi ký: mốc hoàn thành thang so với ngày bàn giao tòa nhà; phạm vi báo giá và điều kiện phát sinh; chi phí và lịch bảo trì hằng năm; trách nhiệm khi thang ngừng hoạt động; hồ sơ kiểm định và nội quy sử dụng.

1. Thang hoàn thành lúc nào, và có ăn khớp với ngày bàn giao cả tòa nhà không?

Mỗi tháng chậm tiến độ là một tháng chưa có nguồn thu từ tiền thuê, nên câu trả lời mang tính ước chừng chưa đủ để lập kế hoạch. Chủ đầu tư cần có mốc ngày cụ thể và biết thang đang phụ thuộc vào hạng mục nào của công trình.

Hạng mục dễ chậm tiến độ nhất thường là hố thang. Sai sót ở hố thang phần lớn xuất phát từ bản vẽ: nếu được kiểm tra ở giai đoạn thiết kế, trước khi đổ bê tông, việc điều chỉnh gần như không phát sinh chi phí; sau khi đã đổ thì việc khắc phục tốn kém hơn nhiều. Vì vậy Minh Tâm kiểm tra hố thang ngay từ bản vẽ, trước giai đoạn thi công.

2. Báo giá đã gồm những gì, và điều gì có thể phát sinh?

Một tổng giá trị duy nhất rất khó đối chiếu giữa các nhà cung cấp. Báo giá nên tách riêng thiết bị, vật tư và nhân công, kèm điều kiện phát sinh bằng văn bản. Trước khi đặt cọc, cần biết những hạng mục nào nằm ngoài báo giá, chẳng hạn nguồn điện cấp đến tủ điều khiển, hoàn thiện cửa tầng hoặc xử lý hố thang khi kích thước chưa đạt, và trường hợp nào có thể phát sinh.

[CẦN BỔ SUNG từ anh Tâm: một ví dụ thật, ẩn danh, về hạng mục phát sinh ngoài báo giá ở công trình đã làm, nếu có và được phép nêu]

3. Chi phí bảo trì mỗi năm là bao nhiêu, và mỗi lần bảo trì anh chị nhận lại gì?

Chi phí lắp đặt chỉ phát sinh một lần, còn bảo trì là khoản chi kéo dài nhiều năm và thường bị tính thiếu khi lập phương án tài chính. Lịch bảo trì có được ghi cố định trong hợp đồng hay không, và sau mỗi lần bảo trì có biên bản để đối chiếu công việc đã thực hiện hay không, là hai điểm nên hỏi trước khi ký.

Tại Minh Tâm, bảo trì được thực hiện theo lịch cố định trong hợp đồng, mỗi lần có biên bản kèm hình ảnh.

4. Khi thang ngừng hoạt động, ai chịu trách nhiệm, và bao lâu thì có người đến?

Thang ngừng hoạt động vài ngày sẽ ảnh hưởng đến người thuê và uy tín của tòa nhà. Ngoài thời hạn bảo hành, cần biết đơn vị lắp đặt có trực tiếp bảo trì hay chuyển giao cho đơn vị khác sau bàn giao.

Ngoài thời gian có mặt, anh chị cũng nên hỏi quy trình xử lý khi phải thay thế linh kiện và thang phải dừng nhiều ngày: linh kiện lấy từ đâu, thời gian chờ dự kiến bao lâu, và trong lúc chờ thì tòa nhà vận hành thế nào. Với căn hộ cho thuê, đây là tình huống ảnh hưởng trực tiếp đến người đang ở.

Minh Tâm bắt đầu hoạt động từ bảo trì. Hiện công ty đang bảo trì hơn 55 thang máy tại Đà Nẵng, bao gồm cả thang do đơn vị khác lắp đặt. Xuất phát từ bảo trì nên khi tư vấn thiết bị, chúng tôi ưu tiên tiêu chí ít sự cố và thuận lợi khi sửa chữa.

5. Hồ sơ kiểm định và nội quy sử dụng cho người thuê do ai lo?

Thang chỉ được đưa vào sử dụng khi hoàn tất kiểm định an toàn. Nếu khâu này kéo dài, tòa nhà thi công xong vẫn chưa thể cho thuê. Hồ sơ gồm những gì, ai chuẩn bị và ai bàn giao là những phần thường bị bỏ sót. Quy trình lắp mới của Minh Tâm đi từ kiểm tra hố thang, chọn cấu hình theo điều kiện công trình, đến kiểm định và bàn giao.

Kinh nghiệm của Minh Tâm ở phân khúc căn hộ cho thuê

Chủ đầu tư có thể dùng 5 nội dung trên để đối chiếu các nhà cung cấp, kể cả Minh Tâm. Dưới đây là kinh nghiệm thực tế của công ty ở phân khúc căn hộ cho thuê.

Ở các công trình căn hộ cho thuê, hai nguyên nhân làm chậm tiến độ thang thường gặp nhất là hố thang xây không đúng thiết kế, và thiếu vật tư để hoàn thiện lắp đặt (nhất là trong một số trường hợp Minh Tâm lắp đặt cho đơn vị khác). Cách chúng tôi hạn chế:

• Kiểm tra hố thang ngay trong lúc nhà thầu xây dựng thi công, để phát hiện sai sót kịp thời.
• Theo dõi sát thiết bị và nhà cung cấp, để thiết bị về đầy đủ theo tiến độ.
• Kiểm tra, nghiệm thu đầy đủ vật tư trước khi bắt đầu thi công.

Minh Tâm hoạt động từ năm 2019, hiện bảo trì hơn 55 thang và đã thực hiện hơn 40 công trình tại Đà Nẵng. Ở phân khúc căn hộ cho thuê, chúng tôi đã lắp mới thang cho các tòa 6–7 tầng trên đường Nguyễn Đình Chiểu (hai tòa), Dương Chí Trạch và Hải Triều, cùng một số tòa khác ở khu vực ven biển và trung tâm thành phố Đà Nẵng. Với tòa 1 Nguyễn Đình Chiểu, chúng tôi đi từ lắp mới đến bảo trì, tức tiếp tục đồng hành cùng thiết bị sau bàn giao.

Minh Tâm không phải đại lý của một hãng cụ thể. Nhà cung cấp thiết bị được lựa chọn theo điều kiện thực tế của từng công trình, kèm giải trình lý do lựa chọn theo yêu cầu.

Xem các công trình đã làm

Câu hỏi thường gặp

Nên hỏi rõ các nội dung này trước hay sau khi đặt cọc?

Nên hỏi rõ trước khi đặt cọc. Điều kiện phát sinh nên được ghi bằng văn bản ngay từ giai đoạn báo giá.

Lịch bảo trì nên được ghi như thế nào trong hợp đồng?

Lịch bảo trì nên được ghi cố định trong hợp đồng, và sau mỗi lần bảo trì có biên bản để đối chiếu công việc đã thực hiện.

Đơn vị lắp đặt có nhất thiết phải là đơn vị bảo trì không?

Chủ đầu tư nên xác định ngay từ đầu đơn vị lắp đặt có trực tiếp bảo trì sau bàn giao hay chuyển cho đơn vị khác. Minh Tâm bảo trì cả thang do đơn vị khác lắp đặt.

Hố thang nên được kiểm tra vào thời điểm nào?

Nên kiểm tra ở giai đoạn thiết kế, trước khi đổ bê tông. Điều chỉnh ở giai đoạn này gần như không phát sinh chi phí, còn sau khi đã đổ thì việc khắc phục tốn kém hơn nhiều.

Đã có bản vẽ thì khi nào nên khảo sát thực tế?

Sau khi có bản vẽ sơ bộ, khảo sát thực tế giúp đối chiếu kích thước hố thang, nguồn điện, tiến độ xây dựng và các điều kiện kiểm định. Một số điểm chỉ xác nhận được tại công trình.